A técnica de todo o dinheiro para baixo
Então, como funciona a técnica de todo o dinheiro para baixo comprando uma casa com dinheiro? Em primeiro lugar, deixe-me repetir que eu realmente não tinha nenhum dinheiro, mas tinha uma quantia significativa de patrimônio da casa de Terry e várias casas que eu possuía reunidas para me dar um adiantamento substancial em dinheiro. Bancos e companhias hipotecárias aceitarão dinheiro de uma linha de crédito de home equity como dinheiro para comprar uma casa. Pelo menos o fizeram em 1997 sob as diretrizes financeiras da época. O que você deve lembrar Loteamento sobre hipotecas e empréstimos é que as diretrizes mudam constantemente, então essa técnica que usei em 1997 pode ou não ser usada no futuro. Se pode ou não ser usado novamente, realmente não importa para mim, pois acredito que sempre haverá uma maneira de comprar imóveis com dinheiro limitado, mais cedo ou mais tarde. Sempre haverá uma técnica para adquirir imóveis, mas exatamente como isso será feito no futuro, não tenho certeza.
Comecei a comprar casas na região de Mayfair, na Filadélfia, com preços entre US$ 30.000 e US$ 40.000 por casa. Eu compraria uma casa com três quartos e um banheiro no segundo andar com cozinha, sala de jantar e sala de estar no primeiro andar e um porão. O que chamamos de casa geminada na Filadélfia consistiria em uma varanda na frente e um quintal na largura da casa. A maioria das casas geminadas na Filadélfia tem menos de vinte e dois pés de largura. Para aqueles de vocês que não são da Filadélfia e não conseguem imaginar como é uma casa geminada na Filadélfia, sugiro que assistam ao filme Rocky. Vinte e duas casas de cada lado de cada quarteirão realmente testarão sua capacidade de ser um vizinho. As coisas que geralmente causam uma discussão com seus vizinhos da Filadélfia geralmente decorrem de estacionamento, barulho que seus filhos fazem, onde você deixa suas latas de lixo, festas e a aparência de sua casa.
Em 1998, minha namorada e eu nos mudamos para um subúrbio da Filadélfia chamado Warminster. Depois de morar em uma rua em Tacony, assim como Rocky, eu realmente esperava ter um espaço entre minha casa e meu vizinho. Eu disse a Terry para nem pensar em falar com as pessoas que moravam ao nosso lado. Eu disse a ela que se um deles vier com um bolo de frutas, vou pegá-lo e jogá-lo como uma bola de futebol direto no quintal. Acredito que sofria da síndrome de Filadélfia. Meus novos vizinhos em Warminster revelaram-se pessoas maravilhosas, mas levei dezoito meses para estar disposto a aprender isso.
Então, você acabou de comprar sua casa geminada por $ 35.000 em Mayfair e, depois de $ 2.000 em custos de fechamento e $ 5.000 em custos de reparo, você encontra um bom inquilino que deseja alugar a casa. Depois de alugar a casa com um fluxo de caixa positivo de $ 200 por mês, você agora tem uma dívida pendente de $ 42.000 em sua linha de crédito de home equity que terá de ser paga. Ao comprar a casa, não obtive uma hipoteca, pois acabei de comprar uma casa à vista, como se diz no negócio. Todo o dinheiro que gastei nesta casa foi gasto com a linha de crédito de home equity.
O movimento agora é pagar sua linha de crédito de home equity para que você possa fazê-lo novamente. Agora vamos a um banco com sua propriedade reformada e informamos ao departamento de hipotecas que você deseja fazer um refinanciamento em dinheiro de seu investimento imobiliário. Isso ajuda a explicar que o bairro em que você compra sua propriedade deve ter uma gama mais ampla de preços, como o bairro de Mayfair tinha em meados dos anos 90. O preço das casas em Mayfair é bastante incomum, pois você veria uma diferença de $ 3.000 nos valores das casas de um quarteirão para o outro. Isso foi importante ao fazer um refinanciamento de saque porque é muito fácil para o banco ver que acabei de comprar minha propriedade por $ 35.000, independentemente do fato de ter feito muitos reparos. Eu poderia justificar o fato de ter gasto mais dinheiro em minha casa para consertá-la e, ao colocar um inquilino, agora era um imóvel lucrativo do ponto de vista do investimento.
Se eu tivesse sorte como muitas vezes ao fazer esse sistema de compra de casas em Mayfair, o avaliador usaria casas a um ou dois quarteirões de distância e voltaria com uma avaliação de $ 45.000. Naquela época, havia programas que permitiam a um investidor comprar uma casa com 10% de entrada ou deixá-la como patrimônio, fazendo um refinanciamento de 90% em dinheiro, devolvendo-me cerca de US $ 40.500. A utilização dessa técnica me permitiu recuperar a maior parte do dinheiro que coloquei na propriedade. Basicamente, paguei apenas $ 1.500 de entrada por esta nova casa. Por que as companhias hipotecárias e os avaliadores continuam me dando os números que eu queria? Eu suponho porque eles queriam o negócio. eu iria
